竞彩篮球公告]广宇发展(000537)涉及海南盈滨岛置
发布时间:2020-05-05 22:59 

  鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估说明

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  评估基准日海南盈滨岛置业有限公司账面资产总额 72706.91 万元,总

  负债为 43728.34 万元,净资产为 28978.57 万元(账面值业经北京中瑞岳华会

  用权 14 宗(其中 13 宗已经办理《国有土地使用证》 宗已签定《国有土

  地使用权出让合同》 ,其中宗地老城国用(2007)第 1000 号及老城国用

  (2009)第 1164 号中 50,597.02 平方米土地已进行开发,剩余土地尚未进行

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  海蓝福源桃花涧项目位于老城开发区盈滨半岛。项目总占地 267,272.00

  平方米,总建筑面积为 91,198.00 平方米,建筑类型为 373 栋钢混独栋别墅、

  年 12 月取得土地使用权证,2009 年 4 月项目开工,预计 2010 年 12 月交付

  市政道路的账面值 36,190,517.90 元,账面值构成为工程费、资本利息

  土地使用权共 13 项,总面积为 1,565,094.30 平方米,宗地位置、用途、

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  解,与企业共同制定了详细的现场清查实施计划。2009 年 12 月 1 日至 2009

  年 12 月 20 日,相关评估人员对评估涉及的流动资产、固定资产、流动负

  2009 年 12 月 1 日至 12 月 20 日,依据评估资产评估明细表、评估调查

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  用权 14 宗(其中 13 宗已经办理《国有土地使用证》 宗已签定《国有土

  地使用权出让合同》 ,其中宗地老城国用(2007)第 1000 号及老城国用

  (2009)第 1164 号中 50,597.02 平方米土地已进行开发,剩余土地尚未进行

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  年 11 月 30 日为评估基准日申报的各项实物流动资产进行了现场盘点、询

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  现金包括人民币现金,账面价值 59410.38 元。评估人员采用倒推方法

  银行存款账面值 65408854.00 元。竞彩篮球系存放在中国银行股份有限公司海口

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  预付账款账面值 364084.28 元。主要为预付的工程款项。评估人员对每

  3750.00 元,账面净额 12371419.37 元。其他应收款核算主要内容系除销售商

  经评估,其他应收款评估值为 12375169.37 元,预计风险损失评估值为

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  海蓝福源桃花涧项目的账面值 123,553,506.77 元,账面值构成为土地征

  海蓝福源桃花涧项目位于老城开发区盈滨半岛。项目总占地 267,272.00

  平方米,总建筑面积为 91,198.00 平方米,建筑类型为 373 栋钢混独栋别墅、

  12 月取得土地使用权证,2009 年 4 月项目开工,预计 2010 年 12 月交付使

  海南盈滨岛置业有限公司于 2002 年 12 月取得海蓝福源桃花涧 土地使

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  市政道路的账面值 36,190,517.90 元,账面值构成为工程费、资本利息

  纳入本次评估范围的土地共 13 宗,账面值 335,646,014.38 元,为地价

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  纳入本次评估范围的土地使用权共 13 项,总面积为 1,565,094.30 平方

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  澄迈县位于海南岛的西北部,地跨北纬 19°23——20°0,东经 109°

  县相连,西与临高县、儋州市接壤,北临琼州海峡。东西宽 56.25 公里,

  南北长 70 公里,陆地总面积 2067.6 平方公里,海域面积 1100 平方公里。

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  全县总人口 51.7 万人,其中农业人口占 65%。境内有 10 个民族。其中汉族

  澄迈地势平坦,土地面积 20.67 万公顷,可利用土地面积占 95.99%。

  土质主要为红土壤和沙土壤。全县大小河流 20 多条,年流量 35 亿立方米。

  蓄水 100 万立方米以上的水库 20 宗,水域面积 2.48 万亩,库容蓄水 1 亿立

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  年 11 月份联排销售均价约在 8900 元/平方米,独栋销售均价约在 13100 元/

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  价为别墅 13000 元/㎡ ,结合海蓝福源 桃花涧项目近期销售价格,根据企

  销售总价=已签约合同额+预计销售金额=1,005,064,151.84 元

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  房地产开发费用(管理、销售 按照土地增值税实施细则,按照 1、2 项的 10%计

  营业税及城市维护建设费及 按照 5.4%税率计算,收入取一期工程全部销售收

  6 土地增值额 233,506,327.64 销售收入扣减抵扣项目合计金额

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  设定的旅游用地基准地价的评估基准日为 2008 年 12 月 31 日,出让年

  限为 40 年,基础设施开发程度为不同配置“五通一平”(宗地外围通路、通

  土地级别 区片号 基准地价(元/㎡) 基础设施状况 基础设施开发费(万元/亩)

  交通条 成网络,区域 成网络,区域 形成网络,区 未形成网络, 未形成网络,

  件 内至少 2 条主 内至少 1 条主 域内至少 1 条 区域内有支路 区域内无道路

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  澄迈县基准地价的基准日为 2008 年 12 月 31 日,而本次评估的估价基

  准日为 2009 年 11 月 30 日。至估价时点,澄迈县尚未公布 2009 年第四季度

  的地价指数,根据澄迈县已公布的 2009 年度前三季度地价增长指数,澄迈

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  地价评估高配置 “五通一平”基础设施开发费用为 11 万元/亩,基准地价定

  开发费用(万元亩) 开发费用构成系数 (子项目占完全五通一平开发费的百分比%)

  开发费用(万元亩) 开发费用构成系数 (子项目占完全五通一平开发费的百分比%)

  开发费用(万元亩) 开发费用构成系数 (子项目占完全五通一平开发费的百分比%)

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  路 22-30 规划设计标准,路面质量较 14-22 0-14 土路或砂石路与

  讯 10-18 量充足,达到规划设计标 5-10 0-5 可以接线但不方

  水 8-10 或树枝状,供水能满足需 4-8 供水系统经过,用水 0-4 水,用水条件较

  水 16-22 流,暗沟排污。达到规划设 10-16 本便利,基本能满足 0-10 排污。排水条件

  21 区片,区片平均土地开发程度为低配置五通一平,开发费为 2.75 万元/

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  商服繁华程度 同类物业聚集程度 周边有海南西海岸温泉度假酒店,较稀疏 较劣 -1

  日期设定为 2053 年 1 月 4 日,剩余土地使用年期为 43.1 年,年期修正系数

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  (注:具体容积率若处在表中两个容积率之间,则运用内插法求得相应的修正体系)

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  本次评估范围内长期股权投资共 1 项,账面价值为 149800000.00 元,

  年 11 月 30 日为基准日进行了减资,减资后注册资本变更为 4000 万元,股

  有限公司的全部股权转让,转让价格为 35458.15 万元,本次评估参考实际

  经核查,该笔股权转让应缴纳印花税率为 0.05%,所得税率为 22%。则:

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  要购置于 2007~2009 年。具体为运输设备2 项,为东风悦达起亚 SUV 越野

  机 20 台、复印机 3 台、空调 14 台、相机 18 台等办公设备;其他设备 20

  该企业设备类资产主要购置于 2007~2009 年,主要为办公电子设备,

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  评估人员于 2009 年 12 月 2 日对申报评估的机器设备类资产进行了清

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  该类设备经济寿命年限一般为 6 年,2009 年 6 月投入使用,至评估基

  准日已使用 0.5 年,尚可使用年限 5.5 年。经评估人员现场勘察,该复印机

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  根据 2000 年 12 月 18 日国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保局联合

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  其他无形资产评估值与账面价值相比增值 8,888.27 元,增值率 15.84%,

  该项目账面值 2515131.53 元,核算内容为按照有关规定采用纳税影响

  短期借款账面值 80000000.00 元,是企业向山东鲁能恒源资产管理有限

  应付账款主要内容为应付工程款、应付货款,账面值为 25624187.34 元。

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  等,账面值为 115316.17 元。评估人员核查了企业的工资、福利政策,以核

  应交税费主要核算内容为应交个人所得税,账面值为 10781.17 元。评

  面值为 329801914.50 元。评估人员核查了其他应付款项的有关会计凭证、

  应付利息账面值 1,731,200.99 元,主要计提企业向山东鲁能恒源资产管

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  估。根据以上资产基础法评估工作,得出如下评估结论:在评估基准日 2009

  年 11 月 30 日持续经营的前提下,经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计

  万元;评估后的总资产价值为 128589.61 万元,负债总额为 43728.34 万元,

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  澄迈县老城开发区盈滨半岛。盈滨半岛总占地面积 5000 多亩,整体开发项

  目计划投资 100 亿元人民币,首期度假村项目计划投资 4 亿元人民币,公

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  自 2001 年以来,我国国民经济持续快速发展,在 2007 年第二季度达

  到本轮经济扩张周期的峰值 12.7%后,在宏观调控政策的作用下持续回落,竞彩篮球

  2008 年二季度我国实际经济增长速度已回落到 10.1%,接近潜在经济增长

  速度。但随着 2008 年 9 月份美国次贷危机引发的全球金融危机日趋严峻,

  全球经济形势急转直下,我国经济在 2008 年四季度度各项宏观经济指标迅

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  2009 年,促进我国国民经济持续向好的积极因素继续增多。2009 年 1-11

  示,2009 年三季度企业家信心指数为 75.4%,比上季高 7 个百分点,比去

  年四季度最低值(60.9%)回升 14.5 个百分点;银行家信心指数为 55.4%,较

  2009 年 11 月份,规模以上工业增加值同比增长 19.2%,比上年同月加

  快 13.8 个百分点,比 10 月份加快 3.1 个百分点,为连续 7 个月同比增速加

  快;1-11 月份,同比增长 10.3%,比上年同期回落 3.4 个百分点,比 1-10 月

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  从上图看到,2009 年 11 月全国制造业采购经理指数(PMI)为 55.2%,

  投资高位运行。2009 年 1-11 月份,城镇固定资产投资 168634 亿元,同

  比增长 32.1%,比上年同期加快 5.3 个百分点, 1-10 月回落 1.0 个百分点。

  其中,国有及国有控股投资 73535 亿元,增长 37.8%;房地产开发投资 31271

  消费继续稳步增长。1-11 月份,社会消费品零售总额 112733 亿元,同

  比增长 15.3%,比上年同期回落 6.6 个百分点,与 1-10 月份持平。

  11 月份我国进出口总值实现年内首次月度同比正增长。据海关统计,11 月

  份当月,我国外贸进出口总值 2082.1 亿美元,比去年同期(下同)增长 9.8%,

  环比增长 5.4%;其中出口值 1136.5 亿美元,同比下降 1.2%,环比增长 2.6%;

  11 月份,居民消费价格同比上涨 0.6%(上年同月为上涨 2.4%),同比

  由上月的下降转为上涨。其中,城市同比上涨 0.4%,农村上涨 0.9%;食品

  价格上涨 3.2%,非食品价格下降 0.7%;消费品价格上涨 0.9%,服务项目价

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  格下降 0.4%。1-11 月份,居民消费价格同比下降 0.9%(上年同期为上涨

  6.3%),比 1-10 月降幅缩小 0.2 个百分点。分类别看,11 月份,八大类商品

  格同比上涨 1.3%,衣着类价格同比下降 1.2%,家庭设备用品及维修服务价

  格同比下降 1.1%,医疗保健及个人用品类价格同比上涨 1.6%,交通和通信

  类价格同比下降 2.2%,娱乐教育文化用品及服务类价格同比下降 0.6%,居

  11 月份,居民消费价格环比上涨 0.3%。其中,城市上涨 0.3%,农村上

  涨 0.4%;食品价格上涨 0.5%,非食品价格上涨 0.2%;消费品价格上涨 0.5%,

  服务项目价格下降 0.3%。分类别看,11 月份,食品价格环比上涨 0.5%,烟

  酒及用品类价格环比上涨 0.1%,衣着类价格环比上涨 0.9%,家庭设备用品

  及维修服务价格环比上涨 0.1%,医疗保健及个人用品类价格环比上涨 0.3%,

  以上工业企业(年主营业务收入 500 万元以上的企业)实现利润 16747 亿元,

  同比增长-10.61%,较去年同期 19.39%的增速低 30 个百分点,但较今年前 2

  人民银行 5000 户企业景气调查显示,三季度企业盈利指数为 53.8%,

  在上季回升 5.2 百分点后再次上升 3 个百分点;同时,企业家预计四季度

  亿元,增长 9.2%,完成预算的 95.7%。其中,中央本级收入 34064.89 亿元,

  同比增长 6.7%,完成预算的 95%;地方本级收入 29328.21 亿元,同比增长

  12.1%,完成预算的 96.6%。财政收入中的税收收入 55687.26 亿元,同比增

  长 7.1%;非税收入 7705.84 亿元,同比增长 27%。前 11 个月,全国财政收

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  央行数据显示,2009 年 11 月末,广义货币供应量(M2)同比增长 29.74%,

  比上月末高 0.23 个百分点。狭义货币供应量(M1)同比增长 34.63%,增幅比

  上月末高 2.60 个百分点。 市场货币流通量(M0)余额为 3.63 万亿元,同比增

  数都已经触底回升。2009 年 12 月 16 日,人民银行企业家问卷也显示,2009

  年 4 季度宏观经济热度指数为 43.2%,较上季上升 3.3 个百分点,是自今年

  1 季度达到谷底后连续第 3 个季度回升;宏观经济热度预期指数为 44.9%,

  比上季度升 2.4 个百分点。企业景气指数为 60.7%,比上季上升 2.6 个百分

  点,连续 3 个季度出现上升;企业设备利用指数为 43.8%,比上季上升 1.8

  预计,2009 年 12 月 GDP 同比增长将继续回升,GDP 全年增速将超过

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  展阶段。自 2002 年以来,国内房地产市场持续发展,根据国家统计局的数

  据显示,2002 年至 2009 年 11 月中国房地产销售价格增长率如下图所示:

  增幅比 1-10 月提高 1.2 个百分点,比去年同期回落 4.9 个百分点。其中,商

  比去年同期回落 9.5 个百分点,占房地产开发投资的比重为 71.5%。

  1-11 月,全国房地产开发企业房屋施工面积 29.88 亿平方米,同比增长

  17.2%,增幅比 1-10 月提高 0.8 个百分点;房屋新开工面积 9.76 亿平方米,

  平方米,同比增长 26.1%,增幅比 1-10 月提高 3.4 个百分点。其中,住宅竣

  1-11 月,全国房地产开发企业完成土地购置面积 27091 万平方米,同

  比下降 15.4%;完成土地开发面积 20338 万平方米,同比下降 2.5%。

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  1-11 月,全国商品房销售面积 75203 万平方米,同比增长 53.0%。其中,

  商品住宅销售面积增长 54.4%;办公楼销售面积增长 39.2%;商业营业用房

  1-11 月,房地产开发企业本年资金来源 48170 亿元,同比增长 44.2%[2]。

  在其他资金中,定金及预收款 13347 亿元,增长 66.5%;个人按揭贷款 7009

  11 月份,全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.7%,涨幅比 10

  月份扩大 1.8 个百分点;环比上涨 1.2%,涨幅比 10 月份扩大 0.5 个百分点。

  新建住宅销售价格同比上涨 6.2%,涨幅比 10 月份扩大 2.2 个百分点;环比

  宅销售价格上涨 7.0%,其中普通商品住宅销售价格上涨 7.8%,高档住宅销

  价格上涨 1.7%,其中普通商品住宅销售价格上涨 1.8%,高档住宅销售价格

  其中涨幅最大的 5 个城市是:广州 14.7%、深圳 12.6%、金华 11.8%、银川

  10.4%、海口 9.6%;价格下降的城市有 3 个:吉林下降 2.9%、唐山下降 2.1%、

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  二手住宅销售价格同比上涨 5.5%,涨幅比 10 月份扩大 0.9 个百分点;

  其中涨幅最大的 5 个城市是:深圳 21.0%、温州 16.2%、兰州 13.9%、杭州

  12.8%、金华 11.8%;价格下降的城市有 10 个,其中降幅最大的 5 个城市是:

  石家庄下降 2.9%、唐山下降 2.4%、沈阳下降 2.0%、太原下降 1.1%、吉林下

  价格下降的城市有 6 个: 乌鲁木齐下降 1.5%、沈阳下降 1.0%、

  新建非住宅销售价格同比上涨 4.0%,涨幅比 10 月份扩大 1.7 个百分点;

  上涨 2.1%,其他用房销售价格上涨 3.8%。与上月相比,办公楼销售价格上

  涨 0.9%,商业营业用房销售价格上涨 0.6%,其他用房销售价格上涨 2.0%。

  11 月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 102.78,

  从分类指数看:房地产开发投资分类指数为 100.60, 10 月份提高 0.11

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  点;2009 年资金来源分类指数为 109.52,比 10 月份提高 0.45 点;土地开发

  面积分类指数为 95.36,比 10 月份提高 0.77 点;商品房空置面积分类指数

  年达 81.3 亿元。产业结构明显升级:三次产业结构比例已由 1987 年的

  累计完成投资 521 亿元,房地产业投资年均增速超过 17.1%。人均 GDP:由

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  海南省房地产开发市场呈快速增长态势,2009 年 1-10 月海南省完成房地产

  据国家统计局公布数据,2009 年前 10 个月,海南省房地产开发业在市

  场需求的强烈带动下,房地产开发投资增长迅猛,共完成投资额 219.61 亿

  元,同比增长 50.1%,涨幅居全国第五位,已经超过去年全年 189.31 亿元

  此外,1-10 月海南商品住宅完成投资 200.02 亿元,同比增长 58.5%,同

  比涨幅居全国第二位;商品房销售面积 387.47 万平方米,同比增长 35.4%,

  口、三亚新建住宅价格指数同比增长 4.7%、0.7%,环比增长 1.8%、0.1%。

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  投资 52.24 亿元,同比增长 9.8%,其中住宅投资 45.17 亿元,同比增长 28%。

  积 584.37 万平方米,其中住宅施工面积 486.69 万平方米,同比增长分别为

  销售均价 4883.89 元/平方米,商品住房销售均价 4891.09 元/平方米,同比分

  品住房面积 92.81 万平方米,岛内购买商品住房面积 73.71 万平方米,分别

  地产开发有限公司于 2007 年 7 月 6 日共同出资设立,成立时注册资本为

  10,000 万元,其中,青岛恒源英大置业有限公司出资 9,000 万元,占注册资

  本的 90.00%,海南英大房地产开发有限公司出资 1,000 万元,占注册资本

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  万元,增资后注册资本为 30,000 万元。变更后,海南英大房地产开发有限

  公司出资 15,000 万元,占注册资本的 50.00%,青岛恒源英大置业有限公司

  [2009]762 号)的规定,海南英大房地产开发有限公司持有本公司的 50%股

  里一线 公里静谧内海,形成蜿蜒回转的 20 公里海岸线 公里大型沙滩半岛,成就 11 平方公里国际湾区。作为海南鲁能城

  进行开盘销售。桃花涧建筑密度仅为 16.9%,容积率低至 0.34,绿化率高达

  43%,倾情奉献 372 户以南加州风情为主的独栋别墅、联排别墅两大物业形

  会计期间:公历年度为会计年度,即 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会

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  地产项目做了详细的开发计划,预计在 2010 年完成现有项目的开发,但今

  加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外收支净额-所得税

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  出得到极大的回应,企业于 2009 年 11 月 30 日前已经通过认筹方式认筹了

  海蓝福源桃花涧项目位于老城开发区盈滨半岛。项目总占地 267,272.00

  平方米,总建筑面积为 91,198.00 平方米,建筑类型为 373 栋钢混独栋别墅、

  12 月取得土地使用权证,2009 年 4 月项目开工,预计 2010 年 12 月交付使

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  年 12 月 26 日取得《商品房预售许可证》。目前公司预定对外销售价格

  90000-13000 元/平方米之间,结合西海岸住宅房产市场变化趋势以及海口市

  房地产市场变化情况确定预计销售,综合确定平均销售价格为联排 9000 元

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  为 435534631.57 元。因此主营业务成本预测主要针对目前正在开发的房地

  海蓝福源桃花涧项目于 2002 年 12 月取得土地使用权证,2009 年 4 月

  项目开工,预计 2010 年 12 月交付使用。截至评估基准日,形象进度为 15%。

  55908.81 万元,单位投资成本 6130 元/平方米,其中土地成本 702 元/平方米,

  工程及其他成本(不含土地费用)5429 元/平方米。已发生投资额 12355.35 万

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  根据 Wind 资讯查询的距基准日 10 年期国债的平均收益率为 3.56%,因

  根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票房地产类上市公司 Beta 计算确定,

  置业、荣盛发展、苏州高新等 92 家房地产板块的 A 股上市公司作为可比公

  司,通过 wind 证券投资分析系统,查询出上述公司截止到基准日的 100 周

  有财务杠杆的β系数,通过公式:βl=(1+D/E)×βu(βl 为有财务杠杆的风

  首先根据同类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务杠杆的 Beta,得出

  然后根据企业的目标资本结构 D/E 计算出企业的 Beta。计算公式如下:

  T:企业所得税率,根据海南盈滨岛公司税收政策,2009 年-2011 年,

  理层未来的筹资策略等确定,经综合分析,企业 D/E 取 19.85%;E/(D+E)取

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  式中:成熟股票市场的基本补偿额取美国 1928-2008 年股票与国债的算

  σ 股票/σ 国债:新兴市场国家股票的波动平均是债券市场的 1.5 倍;

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  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日持续经营前提下,海南盈滨岛置业有限公司股东

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  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日持续经营的前提下,经中瑞岳华会计

  师事务所有限公司审计后企业账面总资产为 72706.91 万元 ,总负债

  元,负债总额为 43728.34 万元,净资产为 84,861.27 万元,净资产评估增值

  55,882.70 万元,增值率为 192.84%。具体评估汇总情况详见下表:

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  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日持续经营前提下,海南盈滨岛置业有

  限公司股东全部权益价值的账面值 28978.57 万元,评估值 90,593.17 万元,

  资产基础法评估后净资产为 84,861.27 万元,收益法评估后股东全部权

  益价值为 90,593.17 万元,两种方法评估结果存在一定的差异。差异产生原

  海南盈滨岛置业有限公司经评估后股东全部权益价值为 84,861.27 万

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  (1)存货评估增值 399323794.85 元,增值率 80.61%,主要原因是:由

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